Depuis plusieurs années, les copropriétaires voient leurs charges augmenter à un rythme inquiétant. Et la tendance ne ralentit pas.

Entre l’inflation, la hausse des coûts de maintenance, l’augmentation des primes d’assurance et les nouvelles obligations réglementaires, le budget des copropriétés est sous pression. Résultat : le coût réel de la copropriété devient un sujet majeur pour des millions de Français.

Une hausse des charges devenue structurelle

Les chiffres sont sans appel. En moyenne, les charges de copropriété ont augmenté de plus de 10 % sur une seule année récente, après déjà près de 6 % l’année précédente. Autrement dit : plus de 16 % de hausse en seulement deux ans.

Et cette progression dépasse largement l’inflation générale.

Aujourd’hui, les charges courantes atteignent environ 43 € par m² et par an, soit près de 2 500 € par lot en moyenne. Mais ce montant ne reflète qu’une partie de la facture.

Car les copropriétaires doivent également financer les travaux votés en assemblée générale. Ceux-ci représentent en moyenne plus de 4 000 € par logement et par an.

Au total, le coût annuel d’une copropriété peut dépasser 6 500 € par logement. Et dans de nombreux immeubles, ce montant devrait continuer à augmenter dans les années à venir.

Des postes de dépenses qui flambent

Si les charges augmentent autant, c’est parce que plusieurs postes clés connaissent des hausses importantes.

L’eau froide a augmenté d’environ 12 à 13 %, le chauffage collectif progresse d’environ 12 %, tandis que l’entretien et la maintenance des équipements enregistrent des hausses proches de 10 %. Les assurances d’immeubles suivent la même tendance avec des augmentations autour de 10 %, et l’électricité des parties communes progresse d’environ 9 %.

Ces hausses s’expliquent par plusieurs phénomènes : la hausse durable des coûts de l’énergie, l’augmentation des sinistres dans les immeubles anciens, l’inflation sur les prestations de maintenance, mais aussi l’évolution des taxes et des réglementations.

Dans de nombreuses copropriétés, ces dépenses évoluent sans véritable mise en concurrence ni renégociation régulière, ce qui accentue encore la hausse des charges.

Travaux obligatoires : une deuxième vague de dépenses arrive

À ces charges courantes s’ajoute un autre sujet majeur : les travaux de rénovation énergétique.

Avec les nouvelles obligations réglementaires, de nombreux immeubles vont devoir engager des investissements importants : ravalement avec isolation, rénovation du chauffage collectif, amélioration de la performance énergétique ou mise aux normes de certains équipements.

Ces travaux représentent souvent des dizaines de milliers d’euros pour une copropriété, soit plusieurs milliers d’euros par appartement.

Aujourd’hui, un copropriétaire dépense en moyenne 1,6 € de travaux pour 1 € de charges courantes. Et ce ratio pourrait encore augmenter dans les prochaines années.

Une réalité : beaucoup de dépenses ne sont jamais renégociées

Dans la majorité des copropriétés, les contrats sont reconduits d’année en année : maintenance des ascenseurs, contrats d’énergie, assurance de l’immeuble, nettoyage, entretien des espaces verts ou prestations techniques.

Or, ces contrats représentent la grande majorité des dépenses de copropriété. Sans renégociation régulière, les tarifs augmentent souvent mécaniquement, parfois bien au-delà de l’inflation.

Résultat : certaines copropriétés peuvent payer leurs prestations 10 à 30 % plus cher que le prix du marché.

Ma Négo : l’allié des copropriétaires pour réduire les charges

Face à cette inflation des dépenses, il existe pourtant des leviers concrets.

C’est précisément la mission de Ma Négo : aider les copropriétés à reprendre le contrôle de leurs charges. Nos équipes analysent les contrats et les dépenses afin d’identifier les postes surpayés, remettre les prestataires en concurrence et renégocier les contrats existants pour générer des économies durables.

Notre modèle est simple : nous sommes rémunérés uniquement sur les économies réellement réalisées.

Cela signifie aucun risque pour la copropriété, aucune avance de frais et des gains immédiats sur les charges.

Dans un contexte où les dépenses de copropriété atteignent des niveaux historiques, optimiser ses contrats n’est plus un luxe. C’est devenu une nécessité pour préserver le pouvoir d’achat des copropriétaires.

« Il faut rénover, ça va faire baisser les charges »

En copropriété, la réalité est plus nuancée. Certains projets coûtent très cher… pour des économies parfois trop faibles, ou pour des travaux pas toujours obligatoires. Très concrètement, beaucoup de copropriétaires se demandent dans combien d’années l’investissement sera “rattrapé” par la baisse des factures, et si, finalement, le projet proposé était vraiment nécessaire. Dans de nombreux immeubles, ces arguments ne suffisent plus à emporter la décision.

Chez Ma Négo on préfère le dire clairement :

toutes les rénovations énergétiques ne se valent pas.

Le sujet n’est pas “pour ou contre les travaux”.
Le sujet, c’est de savoir si le projet proposé est obligatoire, proportionné, finançable et utile, et surtout s’il est compréhensible et acceptable collectivement.

En clair, comment juge-t-on si “ça vaut le coup” ?

Sans jargon technique, tout repose sur un raisonnement simple, celui qui alimente la majorité des débats en assemblée générale :

• combien je paye réellement (reste à charge par lot),
• combien j’économise chaque année sur mes charges d’énergie,
• au bout de combien de temps les économies compensent ce que j’ai payé.

Lorsque ces éléments ne sont pas clairement posés, la décision devient mécaniquement compliquée. Le sujet cristallise alors les tensions en assemblée générale : coûts élevés, dossiers techniques complexes, décisions engageantes sur de longues périodes. Il dépasse largement la seule question de l’énergie et touche à la manière dont une copropriété décide, anticipe et assume collectivement ses choix.

Dans la pratique, beaucoup de projets échouent non pas parce qu’ils sont inutiles, mais parce qu’ils arrivent « hors-sol ». Les études sont réalisées, les scénarios sont prêts, mais l’intention n’a jamais été clairement posée. Un PPPT ou un DTG devient alors une fin en soi, alors qu’il devrait avant tout servir à répondre à une question simple : qu’est-ce que l’on cherche vraiment à améliorer, à quel horizon, et avec quel niveau d’effort acceptable pour les copropriétaires ?

À cela s’ajoute un autre facteur de blocage bien connu : des projets et des scénarios complexes, difficiles à comprendre, que la plupart des copropriétaires découvrent le jour de l’assemblée générale. Or, une copropriété qui ne comprend pas ce qu’elle vote devient une copropriété qui doute. Et le doute, en AG, conduit presque toujours au report ou au refus.

Les économies d’énergie annoncées participent parfois à cette incompréhension. Elles sont souvent présentées de manière globale ou théorique, sans être traduites à l’échelle du copropriétaire. Combien vais-je réellement payer ? Combien vais-je économiser chaque année ? Et surtout, au bout de combien de temps l’investissement sera-t-il compensé par la baisse des charges ? Tant que ces questions restent floues, le débat se crispe.

Ce que Ma Négo recommande :

Sortir des projets « hors sol » et reprendre le contrôle

Notre position est simple : une copropriété ne doit pas choisir entre “tout faire” et “ne rien faire”. Elle doit construire une trajectoire réaliste.

Lorsque les copropriétaires disent « ça ne vaut pas le coup », ils n’expriment pas un rejet de principe des travaux. Ils expriment un malaise face à un projet perçu comme mal calibré : trop ambitieux d’un seul coup, parfois déconnecté de la capacité financière réelle des lots, ou appliqué à des bâtiments où les gains énergétiques restent marginaux au regard des contraintes techniques. Dans d’autres cas, la confusion entre travaux patrimoniaux nécessaires et amélioration énergétique mal intégrée renforce l’impression de surcoût subi plutôt que choisi.

C’est précisément à ce stade que le rôle du conseil syndical devient central. Comme on le rappelle souvent, un conseil syndical bien préparé est l’une des clés pour éviter les blocages et les votes par défaut. La décision ne se joue pas le soir de l’assemblée générale, mais bien en amont. Anticiper les questions, clarifier les ordres de grandeur financiers, expliquer les options possibles et leurs conséquences permet de transformer un sujet anxiogène en débat constructif.

Rendre le reste à charge lisible est un prérequis. Pas pour promettre des économies irréalistes ou des aides garanties, mais pour permettre à chacun de se projeter concrètement. De la même manière, rappeler que l’on vote un budget et une stratégie, et non un discours ou une entreprise aide à remettre la décision à sa juste place. La négociation, l’optimisation et les ajustements peuvent – et doivent – intervenir ensuite.

Enfin, sortir de l’alternative « tout faire ou ne rien faire » est souvent salutaire. Dans de nombreuses copropriétés, la seule voie réaliste consiste à prioriser et à phaser : sécuriser d’abord l’immeuble, traiter les urgences techniques, puis monter progressivement en performance énergétique, à un rythme compatible avec la capacité financière collective.

En définitive, la rénovation énergétique en copropriété n’est pas qu’un enjeu technique ou environnemental. C’est avant tout un enjeu de méthode et de gouvernance. Les projets qui avancent sont rarement ceux qui promettent le plus, mais ceux qui sont les mieux compris, les mieux expliqués et les mieux adaptés à la réalité des copropriétaires. C’est précisément pour répondre à ces situations que Ma Négo accompagne aujourd’hui les copropriétés dans leurs décisions.

Alors que le Salon de la copropriété et de l’habitat 2025 a eu lieu dans un climat déjà tendu, une étude récente de l’association Consommation Logement et Cadre de Vie (CLCV) révèle que près de 70 % des contrats de syndic en France sont en infraction.
Clauses abusives, frais indus, opacité des pratiques… l’enquête met en lumière des anomalies récurrentes, parfois lourdes de conséquences pour les copropriétaires.

Ces dérives, qui fragilisent la confiance dans un secteur pourtant strictement encadré, soulèvent de sérieuses inquiétudes : quels risques pour les copropriétaires ? Quelles pratiques abusives faut-il connaître et comment mieux s’en protéger ?

Une réglementation claire… mais souvent contournée

Depuis la loi ALUR de 2014 et le décret du 26 mars 2015, le contrat de syndic doit suivre un modèle type obligatoire.
Toutes les prestations de gestion courante doivent être incluses dans un forfait annuel, voté en assemblée générale. Seules certaines prestations exceptionnelles, définies par la loi, peuvent faire l’objet d’une facturation complémentaire.

Pourtant, sur les 195 contrats analysés à travers la France, la CLCV constate que seulement 29 % sont conformes, et 35 % présentent des violations graves au détriment des copropriétaires.

Des pratiques abusives encore fréquentes

Parmi les irrégularités relevées, plusieurs types de dérives reviennent régulièrement :

• Prestations inventées : ajout de frais administratifs, frais de gestion de comptes créditeurs, ou encore frais de remise de clés facturés 24 € TTC par copropriétaire.
• Clauses illégales : certains syndics conservent les indemnités d’assurance en cas de sinistre, alors qu’elles reviennent à la copropriété.
• Suppressions d’informations obligatoires : comme le nombre de visites incluses dans le forfait annuel, obligeant à payer chaque déplacement.
• Pénalités réduites : fixation arbitraire de montants inférieurs à ceux prévus par la loi (1 € par jour au lieu de 15 € en cas de retard de transmission d’informations).

Ces pratiques créent un déséquilibre clair entre syndics et copropriétaires, souvent au détriment de la transparence et de la confiance. Elles rappellent combien il est essentiel pour chaque conseil syndical de garder un œil attentif sur les contrats signés, car la vigilance reste le premier rempart contre les abus.

Des frais de vente souvent illégaux

Autre point noir : la facturation de l’état daté, document indispensable lors de la vente d’un lot de copropriété.
Alors que le plafond légal est fixé à 380 € TTC, certains syndics ajoutent des “pré-états datés” ou des “réactualisations” pour contourner la limite et gonfler artificiellement la facture.

Ces excès traduisent un manque d’outils de contrôle et de sanctions, laissant aux copropriétaires peu de moyens d’action face à des contrats complexes et souvent réécrits à l’avantage du syndic.

Comment les copropriétaires peuvent se protéger

Face aux dérives de certains syndics, les copropriétaires disposent de véritables leviers. Avec un minimum de vigilance et les bons réflexes, il est possible de limiter les abus et de sécuriser la gestion de l’immeuble.

Quelques bonnes pratiques à adopter :

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On vous en parle depuis 2024, elle vient d’être confirmé !!!!

A compter du 1er janvier 2026, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) connaît une nouvelle évolution majeure.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, le DPE est devenu un levier réglementaire central pour le parc immobilier français, en particulier pour les copropriétés. Initialement conçu comme un outil d’information, il conditionne désormais la mise en location, la valorisation des biens, la programmation des travaux et la gouvernance des immeubles.

La réforme applicable à compter de 2026 marque une évolution importante du dispositif, avec deux changements structurants :

1.     un assouplissement juridique spécifique aux copropriétés ;
2. une réforme du mode de calcul appliqué à l’électricité, entraînant un reclassement énergétique automatique de nombreux immeubles.

Des obligations de diagnostics à reconsidérer

En clair : de quoi parle-t-on ?

1- Le changement clé : le coefficient « électricité » dans le calcul 

• les copropriétés à chauffages électriques individuels ;
• les immeubles des années 1960 à 1990 ;
• les résidences sans chauffage collectif gaz ou fioul.

• la possibilité de louer ;
• la valeur patrimoniale ;
• les tensions internes en assemblée générale.

2- DPE existants et sa mise à jour

Les DPE déjà réalisés restent valables (durée de validité habituelle). Toutefois, si le nouveau mode de calcul améliore la note, il devient possible de mettre à jour le DPE sans nouvelle visite, via l’outil lié à l’Observatoire DPE-Audit (ADEME), selon les modalités officielles annoncées.

Ce point est stratégique pour les copropriétés et les bailleurs, car il permet d’actualiser un classement devenu obsolète sans engager immédiatement de travaux.

• se rendre sur le site de l’Observatoire DPE-Audit (ADEME) : https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr
• entrer le numéro à 13 caractères du DPE (indiqué sur le rapport) ;
• télécharger gratuitement une attestation officielle indiquant la nouvelle étiquette DPE calculée selon les règles 2026.

3- Assouplissement juridique : prise en compte de la réalité des copropriétés

• les travaux relèvent des parties communes ;
• et que ces travaux ont été refusés en assemblée générale, sont techniquement impossibles ou présentent un coût disproportionné.

• d’éviter des blocages juridiques immédiats ;
• de redonner du temps aux copropriétés ;
• d’organiser les travaux de manière progressive et maîtrisée.

• G : interdit à la location depuis 2025 ;
• F : à partir de 2028 ;
• E : à partir de 2034 ;

• opposable juridiquement ;
• la base du Plan pluriannuel de travaux (PPT) ;
• un critère clé de valorisation ou de décote du patrimoine.
• La réforme ne supprime pas l’objectif de rénovation, elle en modifie le rythme et les leviers.

Anticiper pour éviter des charges inutiles

• sécuriser les décisions prises en assemblée générale ;
• ajuster le calendrier des diagnostics et des travaux ;
• éviter des démarches engagées sans réelle nécessité réglementaire.

Un besoin accru de pédagogie et de clarté