Alors que le Salon de la copropriété et de l’habitat 2025 a eu lieu dans un climat déjà tendu, une étude récente de l’association Consommation Logement et Cadre de Vie (CLCV) révèle que près de 70 % des contrats de syndic en France sont en infraction.
Clauses abusives, frais indus, opacité des pratiques… l’enquête met en lumière des anomalies récurrentes, parfois lourdes de conséquences pour les copropriétaires.

Ces dérives, qui fragilisent la confiance dans un secteur pourtant strictement encadré, soulèvent de sérieuses inquiétudes : quels risques pour les copropriétaires ? Quelles pratiques abusives faut-il connaître et comment mieux s’en protéger ?

Une réglementation claire… mais souvent contournée

Depuis la loi ALUR de 2014 et le décret du 26 mars 2015, le contrat de syndic doit suivre un modèle type obligatoire.
Toutes les prestations de gestion courante doivent être incluses dans un forfait annuel, voté en assemblée générale. Seules certaines prestations exceptionnelles, définies par la loi, peuvent faire l’objet d’une facturation complémentaire.

Pourtant, sur les 195 contrats analysés à travers la France, la CLCV constate que seulement 29 % sont conformes, et 35 % présentent des violations graves au détriment des copropriétaires.

Des pratiques abusives encore fréquentes

Parmi les irrégularités relevées, plusieurs types de dérives reviennent régulièrement :

• Prestations inventées : ajout de frais administratifs, frais de gestion de comptes créditeurs, ou encore frais de remise de clés facturés 24 € TTC par copropriétaire.
• Clauses illégales : certains syndics conservent les indemnités d’assurance en cas de sinistre, alors qu’elles reviennent à la copropriété.
• Suppressions d’informations obligatoires : comme le nombre de visites incluses dans le forfait annuel, obligeant à payer chaque déplacement.
• Pénalités réduites : fixation arbitraire de montants inférieurs à ceux prévus par la loi (1 € par jour au lieu de 15 € en cas de retard de transmission d’informations).

Ces pratiques créent un déséquilibre clair entre syndics et copropriétaires, souvent au détriment de la transparence et de la confiance. Elles rappellent combien il est essentiel pour chaque conseil syndical de garder un œil attentif sur les contrats signés, car la vigilance reste le premier rempart contre les abus.

Des frais de vente souvent illégaux

Autre point noir : la facturation de l’état daté, document indispensable lors de la vente d’un lot de copropriété.
Alors que le plafond légal est fixé à 380 € TTC, certains syndics ajoutent des “pré-états datés” ou des “réactualisations” pour contourner la limite et gonfler artificiellement la facture.

Ces excès traduisent un manque d’outils de contrôle et de sanctions, laissant aux copropriétaires peu de moyens d’action face à des contrats complexes et souvent réécrits à l’avantage du syndic.

Comment les copropriétaires peuvent se protéger

Face aux dérives de certains syndics, les copropriétaires disposent de véritables leviers. Avec un minimum de vigilance et les bons réflexes, il est possible de limiter les abus et de sécuriser la gestion de l’immeuble.

Quelques bonnes pratiques à adopter :

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On vous en parle depuis 2024, elle vient d’être confirmé !!!!

A compter du 1er janvier 2026, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) connaît une nouvelle évolution majeure.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, le DPE est devenu un levier réglementaire central pour le parc immobilier français, en particulier pour les copropriétés. Initialement conçu comme un outil d’information, il conditionne désormais la mise en location, la valorisation des biens, la programmation des travaux et la gouvernance des immeubles.

La réforme applicable à compter de 2026 marque une évolution importante du dispositif, avec deux changements structurants :

1.     un assouplissement juridique spécifique aux copropriétés ;
2. une réforme du mode de calcul appliqué à l’électricité, entraînant un reclassement énergétique automatique de nombreux immeubles.

Des obligations de diagnostics à reconsidérer

En clair : de quoi parle-t-on ?

1- Le changement clé : le coefficient « électricité » dans le calcul 

• les copropriétés à chauffages électriques individuels ;
• les immeubles des années 1960 à 1990 ;
• les résidences sans chauffage collectif gaz ou fioul.

• la possibilité de louer ;
• la valeur patrimoniale ;
• les tensions internes en assemblée générale.

2- DPE existants et sa mise à jour

Les DPE déjà réalisés restent valables (durée de validité habituelle). Toutefois, si le nouveau mode de calcul améliore la note, il devient possible de mettre à jour le DPE sans nouvelle visite, via l’outil lié à l’Observatoire DPE-Audit (ADEME), selon les modalités officielles annoncées.

Ce point est stratégique pour les copropriétés et les bailleurs, car il permet d’actualiser un classement devenu obsolète sans engager immédiatement de travaux.

• se rendre sur le site de l’Observatoire DPE-Audit (ADEME) : https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr
• entrer le numéro à 13 caractères du DPE (indiqué sur le rapport) ;
• télécharger gratuitement une attestation officielle indiquant la nouvelle étiquette DPE calculée selon les règles 2026.

3- Assouplissement juridique : prise en compte de la réalité des copropriétés

• les travaux relèvent des parties communes ;
• et que ces travaux ont été refusés en assemblée générale, sont techniquement impossibles ou présentent un coût disproportionné.

• d’éviter des blocages juridiques immédiats ;
• de redonner du temps aux copropriétés ;
• d’organiser les travaux de manière progressive et maîtrisée.

• G : interdit à la location depuis 2025 ;
• F : à partir de 2028 ;
• E : à partir de 2034 ;

• opposable juridiquement ;
• la base du Plan pluriannuel de travaux (PPT) ;
• un critère clé de valorisation ou de décote du patrimoine.
• La réforme ne supprime pas l’objectif de rénovation, elle en modifie le rythme et les leviers.

Anticiper pour éviter des charges inutiles

• sécuriser les décisions prises en assemblée générale ;
• ajuster le calendrier des diagnostics et des travaux ;
• éviter des démarches engagées sans réelle nécessité réglementaire.

Un besoin accru de pédagogie et de clarté

Le conseil syndical, un acteur clé de la copropriété

Dans une copropriété, le conseil syndical occupe une place stratégique. Il fait le lien entre les copropriétaires et le syndic, tout en assurant un rôle de contrôle et d’accompagnement. Il ne décide pas à la place de l’assemblée générale, mais il veille à la bonne exécution de ses décisions.

Composition et fonctionnement

Le conseil syndical est élu parmi les copropriétaires ou leurs représentants, pour un mandat de 1 à 3 ans. Il comprend généralement plusieurs membres, avec un président désigné. Ses modalités de fonctionnement peuvent être précisées dans le règlement de copropriété ou par un règlement intérieur voté en AG.

Missions principales du conseil syndical

1. Assister le syndic

Le conseil syndical peut donner son avis sur les décisions à prendre, notamment en ce qui concerne :

• les travaux à prévoir,

• les contrats à signer,

• le suivi du budget.

2. Contrôler la gestion

Il peut accéder à tous les documents : comptes, contrats, devis, correspondances. Ce rôle est essentiel pour s’assurer que le syndic respecte ses obligations.

3. Émettre des avis

Il est obligatoirement consulté sur certains sujets (travaux importants, changement de syndic, etc.) et peut aussi donner un avis de sa propre initiative.

4. Recevoir une délégation partielle

L’assemblée générale peut lui confier la gestion de certaines dépenses ou travaux mineurs pour une durée maximale de deux ans. Cela facilite la réactivité dans la gestion quotidienne.

Responsabilités et limites

Les membres du conseil syndical sont bénévoles. Ils n’engagent pas leur responsabilité personnelle sauf en cas de faute grave. Il est toutefois recommandé que la copropriété souscrive une assurance responsabilité civile pour les protéger.

Pourquoi un conseil syndical actif est un vrai atout

Un conseil syndical bien organisé permet de :

• mieux surveiller les dépenses,

• faire des économies grâce à la mise en concurrence des prestataires,

• améliorer la qualité des travaux réalisés,

• favoriser une gestion plus fluide du syndic,

• rassurer les copropriétaires.

Bonnes pratiques à adopter

Pour être efficace, le conseil syndical doit :

• tenir des réunions régulières,

• garder une trace écrite de ses échanges et décisions,

• maintenir un contact constant avec le syndic,

• se former sur les aspects juridiques et financiers de la copropriété.

Retrouvez plus d’informations sur le site du gouvernement en cliquant ici.

En résumé

Le conseil syndical joue un rôle fondamental dans la vie de la copropriété. Il aide à mieux gérer l’immeuble, à contrôler les actions du syndic, et à représenter les intérêts des copropriétaires. Pour que ce rôle soit pleinement rempli, il est essentiel que ses membres soient investis et bien informés.

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