La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a mené une vaste enquête auprès des syndics de copropriété en 2021 et 2022. Sur les 457 établissements contrôlés, 313 présentaient des anomalies, révélant des pratiques préoccupantes dans le secteur.

Une situation toujours inquiétante malgré une légère amélioration

Malgré une légère amélioration, le taux d’infractions restait élevé, atteignant 65,4 % en 2022. Voici un tour d’horizon des principales infractions que nous avons pu constater :

1. Facturations abusives ou erreurs : un problème récurrent

Facturation additionnelle indue ou prestations incluses dans le forfait
Certains prestataires facturent des frais supplémentaires pour des services déjà inclus dans le contrat, comme les déplacements, la gestion des dossiers ou certaines interventions spécifiques.

Erreurs de TVA
De nombreuses erreurs concernant les taux de TVA (20 %, 10 %, 5,5 %) subsistent, souvent dues à l’absence d’attestation de TVA envoyée par le syndic ou demandée par le prestataire. Ces erreurs, relevant souvent de formalités administratives négligées, impactent directement les copropriétaires.

Surfacturation des prestations complémentaires et travaux d’urgence
Les travaux d’urgence, souvent réalisés par des prestataires sous contrat de maintenance avec le syndic, sont parfois surfacturés. Lorsqu’ils ne nécessitent pas de vote en assemblée générale, ces travaux peuvent constituer un véritable « chèque en blanc » signé au détriment des copropriétaires.

2. Modifications tarifaires annuelles non justifiées

Les clauses d’indexation des prix permettent de réajuster automatiquement certains tarifs (comme les charges de copropriété ou les loyers) en fonction d’un indice économique, tel que l’indice des prix à la consommation ou celui du coût de la construction.

Si ces mécanismes sont légaux, ils peuvent devenir abusifs lorsqu’ils :

• S’appuient sur un indice inadapté ou non justifié.
• Entraînent des augmentations disproportionnées des tarifs.
• Incorporent des critères d’indexation non conformes à la réglementation.

Nous avons notamment observé fréquemment

• L’utilisation d’indices économiques opaques ou favorisant des hausses excessives.
• Le cumul de plusieurs critères d’indexation, amplifiant artificiellement l’augmentation.
• L’application rétroactive d’indexations qui n’étaient pas initialement prévues dans le contrat.

Bien que les clauses d’indexation soient légales, elles peuvent être considérées comme abusives lorsqu’elles accordent un avantage démesuré à l’une des parties, notamment en l’absence de réciprocité ou de transparence.

3. Transparence et information : des progrès nécessaires

Les copropriétés souffrent encore de nombreuses lacunes en matière de communication et de transparence, tant de la part des syndics que des prestataires. Ces défaillances significatives impactent la gestion collective et la confiance des copropriétaires.

Erreurs fréquentes sur les relevés de consommation d’eau : Ces erreurs, souvent répétées, entraînent des incompréhensions et des mécontentements parmi les copropriétaires.

Lacunes sur les plateformes numériques : Les intranets, censés faciliter l’accès à l’information, sont souvent obsolètes ou incomplets. Les documents importants, comme l’historique des interventions ou des dépenses, ne sont pas systématiquement mis à jour.

Démarches administratives dépassées : Certains syndics continuent de demander des factures papier qu’ils n’intègrent pas correctement dans leurs systèmes numériques. Cette gestion archaïque donne l’impression d’un retour à des méthodes désuètes, comme l’utilisation du fax.

4. Fausses initiatives écologiques et contrôle par la peur

Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat Résilience et la montée en puissance des démarches écoresponsables, de nombreuses entreprises proposent des solutions “vertes” aux copropriétés. Parmi celles-ci : le diagnostic technique global (DTG), le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), le ravalement de façade pour améliorer la performance énergétique ou encore l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques.

Cependant, sous prétexte de bénéficier de subventions étatiques comme MaPrimeRénov’Copro, certaines entreprises présentent ces solutions de manière biaisée, sans clarifier leur caractère obligatoire ou optionnel, ni expliquer les implications financières réelles pour les copropriétaires en comparaison aux gains attendus.

Les conseils syndicaux doivent être vigilants, car de nombreuses prestations sont vendues à des prix excessifs ou ne tiennent pas leurs promesses en termes de bénéfices écologiques ou économiques. Sans compter la fraude au DTG, mentionnée dans notre dernier article, qui a déjà causé des pertes estimées à plus de 21 milliards d’euros, un exemple frappant des dérives potentielles.

5. Les problèmes inhérents des conflits d’intérêts en copropriété

Ils peuvent  limiter  la concurrence nuisant aux intérêts des copropriétaires, que ce soit au niveau des syndics ou, dans certains cas, des conseils syndicaux, des intérêts personnels peuvent influencer les décisions professionnelles, souvent au détriment de la copropriété.

Liens financiers ou contractuels :

Des accords commerciaux, partenariats ou arrangements entre syndics et promoteurs immobiliers ou entreprises de travaux peuvent biaiser les décisions qui devraient être prises dans l’intérêt des copropriétaires.

Manque de transparence dans les appels d’offres :

Des ententes avec des prestataires de services (nettoyage, maintenance, etc.) entraînent des choix favorisant des acteurs spécifiques, au détriment de la qualité ou du prix.

• Conséquences pour les copropriétaires

Hausse des coûts : Les copropriétaires paient souvent plus cher pour des travaux ou des services dont le coût est artificiellement gonflé.

Manque de concurrence & absence de neutralité : Les prestataires sont sélectionnés non pour leur compétitivité, mais pour leurs liens avec le syndic ou le conseil syndical.

Qualité des services dégradée : Les prestataires choisis peuvent offrir des prestations de moindre qualité, car leur sélection n’est pas basée sur leur expertise ou leur réputation.

Résultats alarmants

Les données recueillies sont révélatrices : les charges de copropriété ont augmenté de 37,4 %, soit trois fois plus vite que l’inflation, d’après l’Observatoire de l’Association des responsables de copropriété. Cette étude, qui a analysé les dépenses de 2 500 immeubles à travers la France, révèle des hausses significatives :

• Primes d’assurance : entre +9 % et +12 %
• Frais de gestion facturés par les syndics : +52,5 % 
• Factures de chauffage : +39,9 % 
• Coûts de gardiennage : +32,7 % 
• Dépenses d’entretien : +27,7 %

Comment prévenir les arnaques ?

Pour prévenir les arnaques en copropriété, il est essentiel que les copropriétaires s’impliquent activement dans la gestion collective, en surveillant les dépenses et les projets avec vigilance. Exiger une transparence totale sur les factures et les interventions permet de limiter les risques de malversations.

Ma Négo joue un  rôle essentiel dans cette protection économique des copropriétaires en France en accompagnant les conseils syndicaux dans leur implication bénévoles pour leur copropriété.

Nous visons à assurer la transparence et l’équité des pratiques en copropriété au travers d’audits gratuit de vos contrats ou devis travaux de manière à  sécuriser les décisions du conseil syndical et détecter d’éventuelles irrégularités. 

Pour obtenir des informations supplémentaires, n’hésitez pas à visiter notre site www.ma-nego.fr ou prendre contact avec nos services au 01 42 71 16 72.

Quand la copropriété devient une cible

Factures multipliées par trois, prestations imposées sans validation, décisions prises en petit comité… Ces dérives ne sont plus des exceptions. Dans de nombreuses copropriétés, des abus parfaitement orchestrés se glissent dans le quotidien des copropriétaires, souvent sous couvert de devis techniques ou de diagnostics obligatoires.

Ce sont parfois de simples lignes de dépenses votées trop rapidement, qui deviennent ensuite des charges insupportables et injustifiées. Pire encore, tout semble « légal », jusqu’à ce que la facture finale révèle un tout autre visage.

Et si votre propre copropriété avait déjà payé pour une prestation dont le coût réel n’avait rien à voir avec ce qui avait été voté ?

Le cas que nous vous révélons dans cet article en est l’illustration parfaite. 

Devis flous, coûts explosifs : une mécanique bien rôdée

Chaque année, des milliers de copropriétaires votent en assemblée générale des travaux de maintenance, de rénovation ou de diagnostic. Ils se fient à un devis présenté rapidement, validé à la majorité, souvent sans mise en concurrence. Mais derrière certains devis se cache une pratique bien plus sournoise : l’imprécision volontaire.

Un montant est annoncé, souvent raisonnable. Mais aucune précision n’est apportée sur les éléments variables : nombre d’interventions, quantités, dépassements potentiels. Et lorsque l’intervention démarre, tout s’emballe. Le nombre d’échantillons augmente, le périmètre de mission s’élargit, et la facture finale triple. Sans validation écrite, sans alerte préalable. Juste une facture à payer.

L’exemple concret d’un repérage amiante qui dérape

Dans le cas que nous détaillons plus loin dans cet article (accessible après remplissage du formulaire), une copropriété avait validé un devis à un peu plus de 2 000 € pour un diagnostic amiante. Ni le nombre de prélèvements, ni les conditions de dépassement n’étaient précisés. Résultat ? Près de 93 prélèvements ont été réalisés… et une facture de plus de 6 000 € a été transmise au syndicat des copropriétaires.

Ce genre de dérapage n’est pas seulement choquant : il est illégal. Il viole les principes fondamentaux de bonne foi contractuelle, de transparence budgétaire et d’autorisation préalable. Il démontre à quel point un défaut de vigilance peut coûter cher à l’ensemble des résidents.

Accèdez à l’intégralité de ce dossier sur le site de l’Association des Responsables de Copropriété (l’ARC) en cliquant ici

Des abus banalisés en copropriété

Malheureusement, ce genre de situation est loin d’être unique. Les abus se multiplient dans les copropriétés, souvent dans l’indifférence. Ils prennent différentes formes :

• Contrats signés sans mise en concurrence,

• Prestations techniques facturées sans limite claire,

• Décisions imposées par une majorité sans consultation réelle,

• Utilisation de fonds pour des projets mal ou non validés.

Ces pratiques fragilisent la confiance entre copropriétaires, creusent les déficits et alimentent les litiges.

Comment s’en prémunir efficacement

La prévention des abus commence dès le vote. Avant d’approuver un devis en assemblée, il faut :

• Exiger un chiffrage précis : nombre de passages, prélèvements, tarifs unitaires.

• Insérer une clause de plafonnement : tout dépassement doit faire l’objet d’un accord écrit.

• Demander une validation intermédiaire si le montant final peut varier.

Le conseil syndical joue un rôle crucial dans cette surveillance. Mais en dernier recours, chaque copropriétaire a le droit de demander des comptes, voire de contester une dépense s’il existe un écart manifeste entre le devis voté et la facture présentée.

Faites appel à Ma Négo pour prévenir les abus et protéger les intérêts de votre copropriété

Service indépendant de vérification et de négociation, Ma Négo traque les erreurs et surfacturations pour garantir le juste prix.

Grâce à notre expertise, notre modèle 100 % au résultat et notre approche sans contrainte (pas d’abonnement, pas de frais d’avance, pas de changement de prestataire),

nous permettons aux copropriétés de réaliser des économies concrètes, simples et transparentes.

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