La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a mené une vaste enquête auprès des syndics de copropriété en 2021 et 2022. Sur les 457 établissements contrôlés, 313 présentaient des anomalies, révélant des pratiques préoccupantes dans le secteur.

Une situation toujours inquiétante malgré une légère amélioration

Malgré une légère amélioration, le taux d’infractions restait élevé, atteignant 65,4 % en 2022. Voici un tour d’horizon des principales infractions que nous avons pu constater :

1. Facturations abusives ou erreurs : un problème récurrent

Facturation additionnelle indue ou prestations incluses dans le forfait
Certains prestataires facturent des frais supplémentaires pour des services déjà inclus dans le contrat, comme les déplacements, la gestion des dossiers ou certaines interventions spécifiques.

Erreurs de TVA
De nombreuses erreurs concernant les taux de TVA (20 %, 10 %, 5,5 %) subsistent, souvent dues à l’absence d’attestation de TVA envoyée par le syndic ou demandée par le prestataire. Ces erreurs, relevant souvent de formalités administratives négligées, impactent directement les copropriétaires.

Surfacturation des prestations complémentaires et travaux d’urgence
Les travaux d’urgence, souvent réalisés par des prestataires sous contrat de maintenance avec le syndic, sont parfois surfacturés. Lorsqu’ils ne nécessitent pas de vote en assemblée générale, ces travaux peuvent constituer un véritable « chèque en blanc » signé au détriment des copropriétaires.

2. Modifications tarifaires annuelles non justifiées

Les clauses d’indexation des prix permettent de réajuster automatiquement certains tarifs (comme les charges de copropriété ou les loyers) en fonction d’un indice économique, tel que l’indice des prix à la consommation ou celui du coût de la construction.

Si ces mécanismes sont légaux, ils peuvent devenir abusifs lorsqu’ils :

• S’appuient sur un indice inadapté ou non justifié.
• Entraînent des augmentations disproportionnées des tarifs.
• Incorporent des critères d’indexation non conformes à la réglementation.

Nous avons notamment observé fréquemment

• L’utilisation d’indices économiques opaques ou favorisant des hausses excessives.
• Le cumul de plusieurs critères d’indexation, amplifiant artificiellement l’augmentation.
• L’application rétroactive d’indexations qui n’étaient pas initialement prévues dans le contrat.

Bien que les clauses d’indexation soient légales, elles peuvent être considérées comme abusives lorsqu’elles accordent un avantage démesuré à l’une des parties, notamment en l’absence de réciprocité ou de transparence.

3. Transparence et information : des progrès nécessaires

Les copropriétés souffrent encore de nombreuses lacunes en matière de communication et de transparence, tant de la part des syndics que des prestataires. Ces défaillances significatives impactent la gestion collective et la confiance des copropriétaires.

Erreurs fréquentes sur les relevés de consommation d’eau : Ces erreurs, souvent répétées, entraînent des incompréhensions et des mécontentements parmi les copropriétaires.

Lacunes sur les plateformes numériques : Les intranets, censés faciliter l’accès à l’information, sont souvent obsolètes ou incomplets. Les documents importants, comme l’historique des interventions ou des dépenses, ne sont pas systématiquement mis à jour.

Démarches administratives dépassées : Certains syndics continuent de demander des factures papier qu’ils n’intègrent pas correctement dans leurs systèmes numériques. Cette gestion archaïque donne l’impression d’un retour à des méthodes désuètes, comme l’utilisation du fax.

4. Fausses initiatives écologiques et contrôle par la peur

Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat Résilience et la montée en puissance des démarches écoresponsables, de nombreuses entreprises proposent des solutions “vertes” aux copropriétés. Parmi celles-ci : le diagnostic technique global (DTG), le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), le ravalement de façade pour améliorer la performance énergétique ou encore l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques.

Cependant, sous prétexte de bénéficier de subventions étatiques comme MaPrimeRénov’Copro, certaines entreprises présentent ces solutions de manière biaisée, sans clarifier leur caractère obligatoire ou optionnel, ni expliquer les implications financières réelles pour les copropriétaires en comparaison aux gains attendus.

Les conseils syndicaux doivent être vigilants, car de nombreuses prestations sont vendues à des prix excessifs ou ne tiennent pas leurs promesses en termes de bénéfices écologiques ou économiques. Sans compter la fraude au DTG, mentionnée dans notre dernier article, qui a déjà causé des pertes estimées à plus de 21 milliards d’euros, un exemple frappant des dérives potentielles.

5. Les problèmes inhérents des conflits d’intérêts en copropriété

Ils peuvent  limiter  la concurrence nuisant aux intérêts des copropriétaires, que ce soit au niveau des syndics ou, dans certains cas, des conseils syndicaux, des intérêts personnels peuvent influencer les décisions professionnelles, souvent au détriment de la copropriété.

Liens financiers ou contractuels :

Des accords commerciaux, partenariats ou arrangements entre syndics et promoteurs immobiliers ou entreprises de travaux peuvent biaiser les décisions qui devraient être prises dans l’intérêt des copropriétaires.

Manque de transparence dans les appels d’offres :

Des ententes avec des prestataires de services (nettoyage, maintenance, etc.) entraînent des choix favorisant des acteurs spécifiques, au détriment de la qualité ou du prix.

• Conséquences pour les copropriétaires

Hausse des coûts : Les copropriétaires paient souvent plus cher pour des travaux ou des services dont le coût est artificiellement gonflé.

Manque de concurrence & absence de neutralité : Les prestataires sont sélectionnés non pour leur compétitivité, mais pour leurs liens avec le syndic ou le conseil syndical.

Qualité des services dégradée : Les prestataires choisis peuvent offrir des prestations de moindre qualité, car leur sélection n’est pas basée sur leur expertise ou leur réputation.

Résultats alarmants

Les données recueillies sont révélatrices : les charges de copropriété ont augmenté de 37,4 %, soit trois fois plus vite que l’inflation, d’après l’Observatoire de l’Association des responsables de copropriété. Cette étude, qui a analysé les dépenses de 2 500 immeubles à travers la France, révèle des hausses significatives :

• Primes d’assurance : entre +9 % et +12 %
• Frais de gestion facturés par les syndics : +52,5 % 
• Factures de chauffage : +39,9 % 
• Coûts de gardiennage : +32,7 % 
• Dépenses d’entretien : +27,7 %

Comment prévenir les arnaques ?

Pour prévenir les arnaques en copropriété, il est essentiel que les copropriétaires s’impliquent activement dans la gestion collective, en surveillant les dépenses et les projets avec vigilance. Exiger une transparence totale sur les factures et les interventions permet de limiter les risques de malversations.

Ma Négo joue un  rôle essentiel dans cette protection économique des copropriétaires en France en accompagnant les conseils syndicaux dans leur implication bénévoles pour leur copropriété.

Nous visons à assurer la transparence et l’équité des pratiques en copropriété au travers d’audits gratuit de vos contrats ou devis travaux de manière à  sécuriser les décisions du conseil syndical et détecter d’éventuelles irrégularités. 

Pour obtenir des informations supplémentaires, n’hésitez pas à visiter notre site www.ma-nego.fr ou prendre contact avec nos services au 01 42 71 16 72.