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DPE 2026 : une réforme aux conséquences concrètes pour les copropriétés

17 Nov 2025

On vous en parle depuis 2024, elle vient d’être confirmé !!!!

A compter du 1er janvier 2026, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) connaît une nouvelle évolution majeure.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, le DPE est devenu un levier réglementaire central pour le parc immobilier français, en particulier pour les copropriétés. Initialement conçu comme un outil d’information, il conditionne désormais la mise en location, la valorisation des biens, la programmation des travaux et la gouvernance des immeubles.

La réforme applicable à compter de 2026 marque une évolution importante du dispositif, avec deux changements structurants :

  1.     un assouplissement juridique spécifique aux copropriétés ;
  2. une réforme du mode de calcul appliqué à l’électricité, entraînant un reclassement énergétique automatique de nombreux immeubles.

Des obligations de diagnostics à reconsidérer

C’est l’un des enjeux majeurs de cette réforme pour les copropriétés. Si la note DPE d’un immeuble s’améliore automatiquement en janvier 2026, certaines obligations de diagnostics ou d’études énergétiques pourraient être levées, allégées ou reportées. Dans certains cas, des copropriétés initialement concernées par des démarches obligatoires pourraient ne plus l’être à court terme. Avant de voter de nouveaux diagnostics ou de lancer des études parfois coûteuses, il devient donc essentiel de vérifier l’impact réel de la réforme sur la situation réglementaire de la copropriété. Une décision prise trop tôt pourrait entraîner des dépenses inutiles.

En clair : de quoi parle-t-on ?

1- Le changement clé : le coefficient « électricité » dans le calcul 

Le DPE repose sur la conversion de l’énergie finale consommée (celle mesurée au compteur) en énergie primaire, via des coefficients propres à chaque énergie. Jusqu’à présent, l’électricité était pénalisée par un coefficient de 2,3, reflétant une vision ancienne du mix énergétique français. Ce mode de calcul plaçait mécaniquement de nombreux immeubles chauffés à l’électricité en E, F ou G, indépendamment de leur état réel. Ce qui change en 2026 À compter du 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Résultat : les logements chauffés à l’électrique voient leur consommation « DPE » diminuer sans travaux, ce qui améliore mécaniquement leur étiquette énergétique. Ce changement entraîne un reclassement énergétique automatique d’un nombre très important d’immeubles, notamment :
  • les copropriétés à chauffages électriques individuels ;
  • les immeubles des années 1960 à 1990 ;
  • les résidences sans chauffage collectif gaz ou fioul.
De nombreux biens classés F pourraient basculer en E, et des E en D, avec des effets immédiats sur :
  • la possibilité de louer ;
  • la valeur patrimoniale ;
  • les tensions internes en assemblée générale.
Les pouvoirs publics ont communiqué sur un volume de l’ordre de centaines de milliers de logements reclassés.

2- DPE existants et sa mise à jour

Les DPE déjà réalisés restent valables (durée de validité habituelle). Toutefois, si le nouveau mode de calcul améliore la note, il devient possible de mettre à jour le DPE sans nouvelle visite, via l’outil lié à l’Observatoire DPE-Audit (ADEME), selon les modalités officielles annoncées.

Ce point est stratégique pour les copropriétés et les bailleurs, car il permet d’actualiser un classement devenu obsolète sans engager immédiatement de travaux.

À partir du 1er janvier 2026, un propriétaire ou bailleur pourra :
  • se rendre sur le site de l’Observatoire DPE-Audit (ADEME) : https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr
  • entrer le numéro à 13 caractères du DPE (indiqué sur le rapport) ;
  • télécharger gratuitement une attestation officielle indiquant la nouvelle étiquette DPE calculée selon les règles 2026.
Cette attestation a une valeur juridique identique au DPE original, peut être utilisée dans un dossier de vente ou de location et conserve la même date de validité que le DPE initial.

3- Assouplissement juridique : prise en compte de la réalité des copropriétés

La réforme 2026 introduit une évolution majeure : la reconnaissance explicite des contraintes propres à la décision collective. Désormais, un copropriétaire bailleur ne peut plus être automatiquement sanctionné si :
  • les travaux relèvent des parties communes ;
  • et que ces travaux ont été refusés en assemblée générale, sont techniquement impossibles ou présentent un coût disproportionné.
Autrement dit, la responsabilité ne pèse plus uniquement sur le bailleur, mais sur la copropriété dans son ensemble lorsque les décisions dépendent du collectif. Une protection pour les bailleurs, mais pas une dispense de travaux Cet assouplissement ne supprime pas l’obligation de rénover. Il permet simplement :
  • d’éviter des blocages juridiques immédiats ;
  • de redonner du temps aux copropriétés ;
  • d’organiser les travaux de manière progressive et maîtrisée.
Les immeubles mal classés restent exposés à une dévalorisation, à des tensions en assemblée générale et à une pression croissante à moyen terme. En pratique Le DPE devient moins un outil de sanction immédiate et davantage un outil de pilotage stratégique. Les copropriétés qui anticipent (audit, priorisation des travaux, phasage financier) gardent la main sur leur calendrier et leurs décisions. Celles qui attendent s’exposent à des contraintes plus fortes à l’avenir. 4- Ce qui ne change pas (et qu’il ne faut pas sous-estimer) Malgré ces assouplissements les échéances réglementaires restent en place :
  • G : interdit à la location depuis 2025 ;
  • F : à partir de 2028 ;
  • E : à partir de 2034 ;
le DPE collectif reste obligatoire selon la taille de la copropriété et demeure :
  • opposable juridiquement ;
  • la base du Plan pluriannuel de travaux (PPT) ;
  • un critère clé de valorisation ou de décote du patrimoine.
  • La réforme ne supprime pas l’objectif de rénovation, elle en modifie le rythme et les leviers.
 

Anticiper pour éviter des charges inutiles

Anticiper l’effet du DPE 2026 permet aux conseils syndicaux de mieux maîtriser les charges et de prioriser les actions à mener. Cela implique de s’appuyer sur une analyse objective du classement énergétique de l’immeuble, à la lumière des nouvelles règles applicables. Cette anticipation permet notamment de :
  • sécuriser les décisions prises en assemblée générale ;
  • ajuster le calendrier des diagnostics et des travaux ;
  • éviter des démarches engagées sans réelle nécessité réglementaire.
 

Un besoin accru de pédagogie et de clarté

Il est important de rappeler que le gain de classe énergétique résulte d’un changement de méthode de calcul. Il ne traduit pas nécessairement une amélioration du confort des occupants ni une baisse réelle des consommations. Les copropriétés doivent donc distinguer ce qui relève de l’évolution réglementaire de ce qui concerne la performance réelle du bâtiment, afin d’adopter une stratégie cohérente et adaptée à leur situation.  

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