Alors que le Salon de la copropriété et de l’habitat 2025 a eu lieu dans un climat déjà tendu, une étude récente de l’association Consommation Logement et Cadre de Vie (CLCV) révèle que près de 70 % des contrats de syndic en France sont en infraction.
Clauses abusives, frais indus, opacité des pratiques… l’enquête met en lumière des anomalies récurrentes, parfois lourdes de conséquences pour les copropriétaires.
Ces dérives, qui fragilisent la confiance dans un secteur pourtant strictement encadré, soulèvent de sérieuses inquiétudes : quels risques pour les copropriétaires ? Quelles pratiques abusives faut-il connaître et comment mieux s’en protéger ?
Une réglementation claire… mais souvent contournée
Depuis la loi ALUR de 2014 et le décret du 26 mars 2015, le contrat de syndic doit suivre un modèle type obligatoire.
Toutes les prestations de gestion courante doivent être incluses dans un forfait annuel, voté en assemblée générale. Seules certaines prestations exceptionnelles, définies par la loi, peuvent faire l’objet d’une facturation complémentaire.
Pourtant, sur les 195 contrats analysés à travers la France, la CLCV constate que seulement 29 % sont conformes, et 35 % présentent des violations graves au détriment des copropriétaires.
Des pratiques abusives encore fréquentes
Parmi les irrégularités relevées, plusieurs types de dérives reviennent régulièrement :
- Prestations inventées : ajout de frais administratifs, frais de gestion de comptes créditeurs, ou encore frais de remise de clés facturés 24 € TTC par copropriétaire.
- Clauses illégales : certains syndics conservent les indemnités d’assurance en cas de sinistre, alors qu’elles reviennent à la copropriété.
- Suppressions d’informations obligatoires : comme le nombre de visites incluses dans le forfait annuel, obligeant à payer chaque déplacement.
- Pénalités réduites : fixation arbitraire de montants inférieurs à ceux prévus par la loi (1 € par jour au lieu de 15 € en cas de retard de transmission d’informations).
Ces pratiques créent un déséquilibre clair entre syndics et copropriétaires, souvent au détriment de la transparence et de la confiance. Elles rappellent combien il est essentiel pour chaque conseil syndical de garder un œil attentif sur les contrats signés, car la vigilance reste le premier rempart contre les abus.
Des frais de vente souvent illégaux
Autre point noir : la facturation de l’état daté, document indispensable lors de la vente d’un lot de copropriété.
Alors que le plafond légal est fixé à 380 € TTC, certains syndics ajoutent des “pré-états datés” ou des “réactualisations” pour contourner la limite et gonfler artificiellement la facture.
Ces excès traduisent un manque d’outils de contrôle et de sanctions, laissant aux copropriétaires peu de moyens d’action face à des contrats complexes et souvent réécrits à l’avantage du syndic.
Comment les copropriétaires peuvent se protéger
Face aux dérives de certains syndics, les copropriétaires disposent de véritables leviers. Avec un minimum de vigilance et les bons réflexes, il est possible de limiter les abus et de sécuriser la gestion de l’immeuble.
Quelques bonnes pratiques à adopter :
- Relire attentivement le contrat type avant chaque renouvellement,
- Comparer les offres de plusieurs syndics,
- Contester les clauses illégales ou les prestations non conformes,
- Vérifier les factures de travaux, d’assurance et d’état daté, en exigeant systématiquement des justificatifs détaillés.
Ma Négo : votre partenaire pour une copropriété bien gérée
La prévention des dérives en copropriété passe avant tout par une gestion claire et rigoureuse. Pour les conseils syndicaux, cela signifie suivre de près les dépenses, les contrats et les projets de travaux, afin de garder la maîtrise des décisions qui engagent la copropriété.
Chez Ma Négo, nous soutenons au quotidien les copropriétaires bénévoles dans cette mission essentielle. Notre rôle : apporter de la transparence, sécuriser vos choix et garantir l’équité des pratiques.
Grâce à nos audits gratuits de contrats de maintenance et de devis de travaux, nous identifions les éventuelles irrégularités, clarifions les zones d’ombre et mettons en lumière les leviers d’économies possibles.
Notre objectif est simple : vous donner toutes les clés pour décider en toute confiance, sans surcoûts inutiles ni mauvaises surprises.
