Comment la Loi Châtel simplifie et fluidifie la résiliation des contrats maintenance de copropriété
Dernière mise à jour : 30 sept.
La loi Châtel, entrée en vigueur le 5 janvier 2008, est un cadre juridique régissant les relations contractuelles entre les fournisseurs de services et les consommateurs. Elle offre une protection particulière aux consommateurs, y compris depuis 2017 aux syndicats de copropriétaires, qu'ils soient professionnels ou bénévoles, en ce qui concerne les modalités d'engagement et de renouvellement de contrats.
La loi Châtel facilite la résiliation des contrats tacitement reconductibles, notamment dans le domaine des services (et non des biens). Elle exige que le consommateur soit informé par écrit de la reconduction imminente de son contrat. Cette loi est couramment utilisée pour la résiliation de contrats tels que les contrats de téléphonie, d'assurance et d'abonnements divers, et s'applique également à la copropriété, en particulier aux contrats de maintenance et d'assurance, en particulier ceux régis par la loi Hamon.
La loi stipule que le prestataire actuel doit informer impérativement le syndic de copropriété entre 1 et 3 mois avant la date limite de résiliation, en fonction du délai de préavis prévu dans le contrat. Cela permet au syndic, s'il le souhaite, de consulter d'autres prestataires et de demander des devis. En cas de non-respect de cette obligation, le syndic peut résilier le contrat à tout moment à partir de la date anniversaire du contrat.
La résiliation en loi Châtel est donc possible sur les contrats d'entretien et maintenance : nettoyage, gardiennage externe, chauffage P1-P2-P3-P4, ascenseurs, surpresseurs, pompes de relevage, entretien terrasses, interphone, entretien annuel serrurerie, plomberie, sécurité incendie, VMC, curage, dératisation, désinsectisation, vidéo surveillance, etc... et assurances surtout via Loi Hamon.
1. Loi Châtel et la tacite conduction
La loi Châtel, également connue sous le nom de "loi sur la consommation", concerne principalement les contrats conclus entre des consommateurs (ou des non-professionnels) et des professionnels. La jurisprudence a admis que la copropriété peut être inclus comme non professionnel et ainsi utiliser ce droit.
Elle a pour but de renforcer les droits des consommateurs en matière de résiliation de contrats.
En vertu de la loi Châtel, les contrats conclus entre un professionnel et un consommateur doivent inclure certaines informations clés, telles que les modalités de résiliation du contrat.
Un contrat est dit à tacite reconduction dès lors qu’il se prolonge automatiquement, une fois le premier anniversaire passé et tant qu’aucune des parties ne le dénonce. Dans la mesure où les dates anniversaires de chaque contrat sont – souvent – différentes, les consommateurs se perdent dans les dates et manquent régulièrement les occasions de dénonciation de certaines prestations.
La loi Châtel en texte de loi :
En vertu de l’article L215-1 du Code de la consommation et de la loi de ratification n° 2017-203 du 21-02-2017, le syndicat de copropriétaires bénéficie des dispositions applicables aux non-professionnels, tout comme les particuliers.
Le prestataire d’un contrat de maintenance d’une copropriété est donc dans l’obligation d’informer son client de la possibilité de ne pas reconduire le contrat de maintenance « Art. L. 136-1. – Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. »
Le non-respect de cette clause autorise le client à mettre un terme à son contrat
« Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction […] ».
Si ces informations ne sont pas fournies de manière adéquate, le consommateur peut résilier le contrat à tout moment sans préavis
Jurisprudence de La loi Châtel applicable aux syndicats de copropriétés :
Dans un premier temps l’article L 136-1 s’appliquait uniquement aux «consommateurs».
Or, il était établi en 2005 (lorsque la loi Châtel a été votée) qu’un syndicat de copropriétaires était bien un «consommateur» (une personne morale «consommateur», en fait), ce qui résultait d’une jurisprudence de la Cour d’Appel de Paris.
Rebondissement, la Cour de Cassation a décidé le 2 avril 2009 que ce n’était pas le cas. Elle jugeait là une affaire remontant à 2007…
Puis finalement, l’article L 136-1 fut amélioré le 3 janvier 2008 pour inclure à côté de la notion de «consommateurs» celle de «non-professionnels».
Or les syndicats de copropriétaires sont bien considérés (y compris par la Cour de Cassation) comme des «non professionnels», même lorsque les syndicats sont gérés par des syndics professionnels. donc la loi Chatel s’applique bien aux syndicats de copropriétaires.
Conclusion : les contrats de maintenance et entretien des copropriétés sont bien concernés par l’article L 136-1.
2. Loi Hamon :
La loi Hamon a cherché simplifier encore plus le processus de résiliation des contrats.
La loi Châtel obligeait d’ores et déjà les entreprises à envoyer une lettre de reconduction aux consommateurs, la loi Hamon a renforcé la défense du consommateur en imposant aux prestataires de le faire via un courrier dédié. Si vous n’avez pas reçu de courrier, alors vous pourrez vous détacher à tout moment du contrat avec le prestataire sans préavis.
Bien que cette loi fasse souvent référence aux contrats d’assurance, vous pourrez l’utiliser pour l’ensemble de vos contrats : compteurs, ascenseurs, nettoyage, chaudière…
De plus, la loi Hamon, pour les contrats conclus à distance (par exemple, par téléphone, par Internet), les consommateurs ont le droit de résilier ces contrats dans un délai de 14 jours à compter de la conclusion du contrat, sans avoir à fournir de motif ni à payer de pénalités. Cependant, il est important de noter que la loi Hamon ne s'applique pas directement aux contrats de maintenance en copropriété, à moins que ceux-ci aient été conclus à distance ou lors d'une démarche commerciale à domicile. La loi Hamon vise principalement les contrats de vente à distance et les contrats conclus en dehors des locaux commerciaux du professionnel.
Comment résilier un contrat avec la loi Châtel ?
Si votre prestataire n'a pas respecté la loi Châtel, vous pouvez alors résilier, sans pénalité et à tout moment, à compter de la date de reconduction, votre contrat. Il vous suffit alors simplement d’envoyer un courrier avec accusé de réception à votre prestataire en invoquant comme motif de résiliation la non application de la loi Châtel.
La loi Hamon va même plus loin et concerne tous les contrats... signés après le 1er janvier 2015. Elle vous permet de résilier en cours d’année, une fois la période initiale de 12 mois passée, sans frais de pénalités.
Attention : si vous résiliez le contrat avant échéance et que votre prestataire est capable de démontrer qu’il a bien envoyé le courrier de tacite reconduction dans les temps, vous vous exposez à devoir payer le reliquat du contrat jusqu’à sa date anniversaire.
Dans les faits, cela est très rare d’en arriver là et un compromis est souvent trouvé car le prestataire a souvent une vision commerciale et globale de sa relation avec le syndic voir des associations de syndics (surtout si votre cabinet est un gros syndic ou adhérant à un gros syndicat type UNIS, FNAIM ou ANGC)
Textes de loi de références :
· Code de la consommation : articles L215-1 à L215-5 Articles L215-1 (information et effet de l'absence d'information), L215-2 (exceptions), L215-3 (contrat entre professionnels et non-professionnels), L215-4 (reproduction de dispositions réglementaires), L215-5 (informations portant sur la résiliation assurance et mutuelle)
· Code de la consommation : article L222-3 Service financier - Contrat conclu à distance
· Code général des collectivités territoriales : article L2224-12 Résiliation d'un contrat d'abonnement eau potable et assainissement
· Code de la consommation : article liminaire Définition du non-professionnel
· Code de la consommation : articles L224-33 à L224-42 Articles L224-36 (communications électroniques - Durée d'engagement) et L224-39 (communications électroniques - Préavis)
· Code de la consommation : article L241-3 Sommes dues en cas de non remboursement