10 astuces pour réduire les prix de vos charges et travaux de copropriété

Les charges de copropriété peuvent rapidement devenir un véritable casse-tête et un coût non négligeable pour les propriétaires. Que vous soyez propriétaires bailleurs – en résidence principale ou même secondaire… soyez vigilants sur vos charges et travaux car les dérages peuvent vite peser sur vos dépenses, votre rentabilité locative et même sur le prix de revente de votre bien. Découvrez 10 conseils pour les alléger sans sacrifier la qualité de vie dans votre résidence.

1. Choisir un bon syndic et élire un bon conseil syndical

Le syndic est le gestionnaire de la copropriété et à ce titre, il a une influence directe sur les charges. Choisissez un professionnel compétent, transparent et attentif aux besoins des copropriétaires. Comparez les offres et n'hésitez pas à renégocier les honoraires (surtout les frais annexes). Ne prenez pas le moins cher, le syndic est la pièce angulaire de votre copropriété.

Éviter de changer trop souvent de syndic pour garder une stabilité dans le suivi des dossiers.

Puis, élire un bon conseil syndical de 3 à 7 membres. Le Conseil syndical est primordial car il doit faire le lien entre les problèmes des copropriétaires et le syndic. Le Conseil syndical est bénévole et n’a aucun pouvoir de gestion mais il a un rôle de contrôle et de conseil pour aider et vérifier ce que fait le syndic.

En résumé sans bon conseil syndical actif, il est difficile d’avoir un bon syndic et vice et versa.

2. Analyser et comparer les charges

C’est la base, mais c’est toujours bon de le rappeler, pour savoir où vous en êtes, il est essentiel d'analyser régulièrement le montant des charges de votre copropriété et de les comparer chaque année. Comparez-les aussi avec celles d'autres résidences similaires afin d'identifier d'éventuelles sources d'économies. Sur internet, il est possible d’avoir beaucoup de données de comparaison.

3. Tisser un réseau de conseils syndicaux avec les autres copropriétés de votre rue et de votre quartier

En effet, discuter avec les autres copropriétés permet de connaitre les bons artisans, les erreurs à ne pas faire et les bonnes astuces.

Alors comment connaitre les autres conseils syndicaux ? Discutez avec les gardiens, les femmes de ménages, gardes d’enfants, interrogez les agences immobilières, les syndics et plus généralement discutez en entres amis, vous verrez que l’on a souvent les mêmes problématiques et que les partages d’expériences sont toujours bons.

4. Maîtriser les dépenses courantes

Les dépenses courantes constituent une part importante des charges de copropriété. Pour les réduire, pensez à :

• Renégocier tous les 3 ans les contrats d'entretien (ascenseurs, jardin, nettoyage, VMC, chauffage…) pour s'assurer qu'ils correspondent aux besoins réels de la copropriété.

• Comparer les tarifs des fournisseurs d'eau et d'électricité afin de trouver les meilleures offres du marché.

• Renégocier vos assurances tous les 3 ans, prenez un courtier indépendant avec des honoraires dévoilés. Réfléchissez avant de déclarer vos incidents à votre assurance car les remboursements c’est bien mais ce sont aussi des surprimes possibles pour les années suivantes… rappelez-vous rien n’est gratuit : l’assurance copropriété fonctionne comme une assurance voiture avec des Malus.

• Optimiser l'éclairage des parties communes en privilégiant des ampoules LED basse consommation et en installant des détecteurs de présence.

• Vérifier les prix des devis des travaux d’urgence (réparation ascenseurs, extincteurs, Baes, suppresseurs, plombiers, électricité, chauffage, remplacement de gardien, petits travaux), souvent certains prestataires abusent sur les prix car une fois le contrat de maintenance signé, ils se sentent en monopole.

5. Anticiper les gros travaux

Des travaux de rénovation ou de mise aux normes sont souvent inévitables au sein d'une copropriété. Pour éviter que leurs coûts ne pèsent trop lourdement sur les charges, prévoyez-les à l'avance grâce au compte travaux qui permet de constituer une épargne dédiée. Ainsi, vous pourrez étaler les dépenses sur plusieurs années et mieux maîtriser votre budget.

Planifier les travaux nécessaires : Diagnostic Énergétique Global (DTG) et Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) une bonne opportunité mais de nombreuses questions en suspens.

Établissez un planning des travaux à réaliser et estimez leurs coûts pour optimiser la gestion financière de la copropriété. Vous pourrez ainsi déterminer quels chantiers sont prioritaires.

Le Plan Pluriannuel des Travaux imposé par la loi Climat et Résilience de 2021 peut-être une bonne solution pour se rendre compte des travaux futurs, La loi Climat s’est fixée comme objectif d’ici 2030 la réduction des émissions de gaz à effet de serre de 40% et celle de la consommation d’énergies fossiles de 30%.

Le Diagnostic Technique Global s'apparente à une expertise qui mêle à la fois le diagnostic technique, l'expertise immobilière et la connaissance de l'économie du bâtiment. Le DTG a pour but d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble, et permet d'élaborer un plan pluriannuel de travaux

La mise au vote en assemblée générale d’un PPT plan pluriannuel de travaux est obligatoire à partir de janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 15 ans et de 200 lots. Puis en 2024 seront concernées les copropriétés de plus de 50 lots et enfin 2025 pour les autres. Cependant, actuellement, les copropriétés n’ont d’obligation que de sa mise au vote, celui-ci peut être refusé puis reporté au vote l’année d’après. Pour les petites copropriétés qui n’ont pas de gros travaux prévus dans les années à venir, nous recommandons actuellement de voter contre ces DTG et PPT en AG car trop de flous l’entourent et il est très difficile de comprendre les prix.

Le DTG est couplé avec un DPE (diagnostic de performance énergétique) collectif. Les lots classés F et G doivent faire l’objet d’un audit énergétique en plus du DPE.

De plus, un Diagnostic Thermique Européen est à l’étude et pourrait rajouter des nouvelles contraintes et rendre certains de vos diagnostics obsolètes dans les années à venir. Ajouter à cela la prime d’état dans certains départements et vous trouvez des prix très différents d’un diagnostiqueur à un autre avec des qualités très différentes. Très difficile de s’y retrouver dans ces conditions actuelles.

Faites un large appel d’offres, comparez les prix et les services proposés car ces DTG et PPT sont très importants car ils guideront vos besoins de travaux sur les 10 prochaines années.

6. Améliorer l'isolation thermique et rénover énergétiquement la copropriété

Une bonne isolation peut grandement contribuer à réduire les charges de chauffage au sein de la copropriété.

En effet, La rénovation énergétique est un véritable levier pour diminuer les charges de copropriété. En améliorant la performance énergétique du bâtiment, vous réduisez les dépenses liées au chauffage et à l'éclairage. Parmi les travaux à envisager :

• Isoler les combles et les toitures, principales sources de déperditions thermiques.

• Isoler les murs et les planchers pour diminuer les ponts thermiques.

• Ravalement de façade avec isolation par l'extérieur.

• Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage pour les parties privatives comme pour les parties privatives

• Installer des doubles portes dans les halls d’entrée pour créer un sas qui limite les entrées de froid et de chaud.

• Installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC).

• Modernisation du système de chauffage.

Pensez à vérifier les aides financières et fiscales auxquelles vous pouvez prétendre pour réaliser ces travaux d'amélioration énergétique. Se rapprocher des mairies et des régions des aides et des services existent pour vous aiguiller et vous renseigner.

7. Optimiser le système de chauffage

Le chauffage représente souvent le poste de dépense le plus important dans une copropriété. Pour réduire cette facture, il est recommandé de :

• Vérifier régulièrement le bon fonctionnement de la chaudière et procéder à son entretien

• Privilégier un chauffage collectif performant et adapté aux besoins des résidents.

• Installer des thermostats programmables pour ajuster la température en fonction des heures d'occupation des logements.

• Équiper les radiateurs de robinets thermostatiques pour réguler individuellement la chaleur.

• Vérifier si vous avez un contrat P1-P2-P3 et refaites vos calculs, mettez en concurrence la fourniture de l’énergie de manière indépendante de votre contrat de maintenance, cela peut permettre de faire de grosses économies grâce à courtiers ou négociation.

• Désembuer régulièrement votre système de chauffage car un chauffage mal entretenu et vos consommations s’envolent

• Remettre en concurrence et/ ou simplement renégocier tous les 3 ans votre contrat d’entretien

8. Encourager les économies d'énergie et réfléchir à digitaliser la copropriété

Les économies d'énergie passent également par des gestes simples du quotidien qui permettent de réduire les charges de copropriété. Sensibilisez les résidents à :

• Éteindre les lumières lorsqu'ils quittent une pièce et installer des détecteurs de présence

• Débrancher les appareils électriques lorsqu'ils ne sont pas utilisés.

• Utiliser des prises coupe-veille pour limiter la consommation des appareils en mode veille.

• Adopter des équipements économes en énergie (ampoules LED, appareils électroménagers A+++, etc.).

La digitalisation offre de nombreuses solutions pour simplifier la gestion de votre copropriété et résoudre les problèmes plus rapidement et plus efficacement

Utiliser un logiciel de gestion en ligne pour centraliser toutes les informations concernant la copropriété (documents, contrats, factures, etc.).

Installer des détecteurs de fuite d’eau : une fuite détectée tardivement peut couter très cher à la copropriété et occasionner des dégâts importants entrainant des remboursements d’assurance et des surprimes sur les années à venir…

Attention néanmoins à tous ces nouveaux systèmes digitaux qui fonctionnent par abonnement annuel qui peuvent parfois être gadgets et vous coutez annuellement une petite fortune pour des économies peu réelles.

9. Retrouver une vraie indépendance sur vos charges et travaux de copropriété

En effet, il ne faut pas tout attendre des syndics et conseils en copropriété (Architectes, Bureaux d’études…) car il faut toujours avoir à l’esprit que lorsqu’une société commerciale travaille pour vous, vous lui achetez des heures de travail.

Sachant qu’un syndic gère en moyenne 30 à 50 copropriétés, à raison de 35 / 40h / semaine, un rapide calcul vous indique qu’il ne peut pas consacrer plus de 2h par semaine à votre immeuble.

De plus, aux vues des montants de ses honoraires, de ses responsabilités et de l’entendue de ses taches : il doit gérer l’administratif, la comptabilité, la médiation, le juridique, le RH, du contrôleur de gestion, les suivis de travaux, et être agent de recouvrement … Ainsi, le syndic ne peut pas être un Superman, il ne peut pas tout faire. C’est pourquoi, il doit être assisté par des nouveaux outils et un bon conseil syndical investi. De nombreux outils commencent à se développer pour aider le syndic et le conseil syndical … il faut les découvrir et les étudier.

Pour nous, un bon syndic est un chef d’orchestre réactif.

Pour simplifier un syndic est la partie administrative et les architectes et BET la partie technique… mais ce ne sont pas des acheteurs. Ce n’est pas un reproche, chacun son métier. Difficile pour un gestionnaire de connaitre le prix d’une référence de porte d’ascenseur ou d’un modèle de suppresseurs, puis de passer 4-5 coups de téléphone pour négocier avec le prestataire qui n’est pas toujours joignable facilement.

Petite astuces pour optimiser les prix de vos devis, nous recommandons de toujours confier la gestion des appels d’offres au syndic (ou architecte) mais d’y ajouter par vous-même une ou deux entreprises pour accroitre la compétitivité et éviter les habitudes et la facilité.

Nous ajoutons qu’il faut toujours avoir à l’esprit qu’il existe un conflit d’intérêts historique des conseils en copropriété (Syndics, bureaux d’études et architectes) car la plupart sont rémunérés un pourcentage du montant des travaux :

Le syndic touche en moyenne 1 à 7% du montant des travaux (pour la gestion administrative et suivi)

Les architectes, bureaux d’étude entre 6 et 14%

... dans ces conditions difficiles pour eux de passer du temps pour vous, sachant que ce temps de négociation lui diminuera son chiffre d’affaires.

C’est pourquoi, en règle générale, les conseils se limitent à la gestion de l’appel d’offres auprès de ses partenaires pour montrer qu’il y a de la concurrence et généralement éviter les erreurs grossières. Rare sont les syndics et architectes qui négocie après le vote d’AG, c’est pourtant à ce moment-là que l’on peut vraiment négocier.

10. Faites appels à un tiers indépendant aligné sur vos intérêts comme la société Ma Négo pour Vérifier et Négocier les prix de devis travaux validés en AG et travaux d’urgence

En confiant la négociation de vos devis à une société comme Ma Négo, vous vous garantissez une ultime négociation gratuite par des professionnels indépendants qui vérifient les prix de vos devis grâce à leur bases de données (de références des fournitures, de temps et prix de main d’œuvre, détecter des lignes en doublons etc…) puis négocient (grâce à leur temps et leurs techniques d’acheteur) avec le prestataire que vous avez sélectionné.

Le système d’honoraires aux résultats calculés sur les économies obtenues tout en gardant dans 90% du temps le prestataire qui a été retenu par la copropriété permet d’optimiser les prix tout en gardant la qualité.

Ce service permet de résoudre le conflit d’intérêt historique des conseils en copropriété (syndics, architectes et Bet) qui manquent souvent de temps et d’intérêts pour négocier pour vous des remises qui feraient mécaniquement baisser leurs chiffres d’affaires. Et rappelez-vous toujours que le temps c’est de l’argent !

En appliquant ces conseils, vous mettez toutes les chances de votre côté pour maîtriser vos charges de copropriété et préserver la qualité de vie au sein de votre résidence.